Опека при сделках с недвижимостью

Несовершеннолетние дети иногда также являются собственниками недвижимости и участниками сделок с ней. В таких случаях процесс сбора необходимых для продажи документов усложняется в разы, ведь появляется необходимость получить разрешение органов опеки попечительства на отчуждение принадлежащего ребенку имущества. Нарушение порядка обращения в такие органы и получения справок влечет за собой срыв сделки, либо признание ее недействительной. Поэтому следует учитывать ряд особенностей проведения сделок с недвижимостью при участии несовершеннолетних.

Общие понятия о дееспособности несовершеннолетних

В Гражданском кодексе РФ есть понятие малолетние лица – не достигшие 14 лет, и несовершеннолетние — лица, возраст которых находится в границах от 14 до 18 лет. Такие граждане считаются ограниченно дееспособными, не могут самостоятельно совершать юридически значимые действия, в том числе сделки с недвижимостью, даже принадлежащего им на праве собственности. От лица малолетних юридические действия могут совершать только их законные представители: родители, усыновители, опекуны или попечители. Опека устанавливается над детьми до 14 лет, а попечительство – над лицами от 14 до 18 лет. Несовершеннолетние граждане вправе сами принимать решения и подписывать документы, однако, с обязательной оговоркой о письменном согласии законных представителей.

Роль органов опеки и попечительства в сделках с недвижимостью

Органы опеки и попечительства в РФ – органы государственной исполнительной власти, которые осуществляют надзор за соблюдением прав и интересов малолетних и несовершеннолетних граждан. При осуществлении сделок с недвижимым имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, органы опеки проверяют, прежде всего, тот факт, чтобы в результате проводимых действий купли-продажи имущества доля ребенка в нем не уменьшилась, а жилищные условия не ухудшились. Для получения письменного согласия на совершение сделок с недвижимым имуществом ребенка необходимо предоставить в органы опеки пакет документов: паспорта всех участников сделки, оригиналы свидетельства права собственности на квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги.

В случае, если ребенок является собственником доли в продаваемой квартире, но не прописан в ней, то необходимо предоставить выписку из домой книги с места его регистрации. Сотрудник органов опеки формирует пакет документов и передает их для согласования в комиссию, которая действует при муниципалитете. Глава муниципалитета подписывает распоряжение, содержащее в себе четкие указания, при каких может быть совершена сделка.

При вынесении положительного ответа на проведение сделки, органы опеки руководствуются интересами детей, и в случае, если несовершеннолетний взамен продаваемой доли получает равноценную или большую. При этом еще может учитываться район, где приобретается новая жилплощадь и условия проживания в ней. Если они будут хуже существующих, орган опеки, скорее всего, откажет в проведении сделки. В случае если государственные органы отказали родителям в продаже квартиры, посчитав, что они ущемляют интересы ребенка, а законные представители с этим не согласны, они имеют право обратиться в суд для рассмотрения данного дела.

На какие сделки требуется разрешение органов опеки?

Помимо купли-продажи недвижимого имущества, разрешение органов опеки потребуется на совершение следующих операций с недвижимостью:

• дарение недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний; 
• залог недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний; 
• действия по сдаче в наем или в аренду, предоставление в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего; 
• обмен имущества несовершеннолетнего; 
• отказ от преимущественной покупки доли; 
• раздел имущества несовершеннолетнего; 
• отказ от наследства, причитающегося несовершеннолетнему; 
• выдел доли из имущества несовершеннолетнего; 
• другие сделки, влекущие за собой изменение (уменьшение) имущества несовершеннолетнего.

Таким образом, сделки с участием несовершеннолетних являются более сложными по сравнению с обычными. Увеличивается срок сбора документов, вероятность отказа органов опеки достаточно велика. Но если действовать в интересах ребенка и предоставить все необходимые документы, немного помучавшись, можно все же добиться желаемого.

Подберите себе квартиру в новостройке!