ЖСК (Жилищно строительный кооператив) – это добровольное объединение людей на основе членства в целях постройки жилья. При покупке квартиры, вы становитесь пайщиком. Основанием для регистрации права собственности становится не договор, а справка ЖСК о полной выплате паевого взноса. ЖСК – это форма покупки квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив. Данный договор не подлежит обязательной регистрации в ГУ ФРС. Тем не менее, обе этих формы договора попадают под действие 214 ФЗ РФ.
Плюсы:
• Быстрое оформление. Так как договор не регистрируется в Росреестре, исчезает сложность оформления.
• Члены ЖСК имеют право контролировать ход строительства, имеют доступ к документации и могут сами выбирать руководство ЖСК.
• Длительная рассрочка платежей. Платежи за квартиру не ограничиваются готовностью объекта, а могут быть распределено на более долгое время.
• ЖСК, получая прибыль, может сокращать коммунальные расходы собственников жилья.
Минусы:
• ЖСК не предусматривает штрафов за нарушение сроков и регламента строительства.
• Возможны изменения в стоимости объектов.
• Часто ЖСК не являются застройщиками, а выступают в качестве заказчика. Возникает цепочка отношений, которая может создавать дополнительные сложности и непредвиденные ситуации.
Договор ДДУ (Договор долевого участия) — это договор, подписавши который застройщик обязуется в установленные сроки построить многоквартирный дом, получить разрешение на ввод в эксплуатацию и передать объект участнику долевого строительства. А дольщик обязуется выплатить установленную цену и принять объект. Как сейчас принято считать, если застройщик работает по этому договору – ему можно доверять. 214-ФЗ предусматривает довольно жесткие требования.
Плюсы:
• Договор регистрируется в Росреестре, что гарантирует отсутствие двойных продаж.
• Договор гарантирует наличие у застройщика разрешительной документации.
• Застройщику придется заплатить неустойку в случае, если сроки сдачи объекта задержатся.
• Оговорены все варианты, при которых дольщик имеет право расторгнуть договор или требовать неустойку (штрафы, пени и т.п.).
• Стоимость договора не может быть изменена застройщиком в одностороннем порядке.
• Обязательно устанавливается гарантийный срок на новый объект.
Минусы:
• Из-за необходимости регистрации договора возможны задержки при оформлении документов (до трех месяцев).
• Невозможность без особой причины расторгнуть договор.
• При расторжении договора дольщик обязан оплатить убытки застройщика.
• Платежи за квартиру строго ограничены сроком строительства.
Итог: ДДУ это вовсе не панацея. С точки зрения законодательства при покупке квартиры в новостройке по ДДУ дольщик защищен лучше, чем при вступлении в ЖСК. Однако это не означает, что та или иная форма покупки способна дать абсолютные гарантии. ДДУ лучше защищает от двойных продаж и откровенных мошенников, а также облегчает процесс защиты прав дольщиков в суде. Однако гарантий того, что дом будет достроен в срок, не дает ни один договор. Поэтому нужно обращать внимание не только на схему продаж, но и на репутацию застройщика, его опыт и историю.
