В наше время очень много жилья сдаётся в аренду. Некоторые особо предприимчивые граждане, имея на руках первоначальный капитал, берут квартиру в ипотеку, впоследствии сдают её арендаторам, полученные деньги тратят на оплату ипотечных взносов. Таким образом, за пару лет можно получить в собственность квартиру, при этом, не потратив на кредит своих собственных средств – только деньги, полученные от арендаторов. Но законны ли такие действия, и можно ли брать квартиру в ипотеку, а затем сдавать её за плату третьим лицам?
Во-первых, такой вариант возможен только в том случае, когда у заёмщика есть собственное жильё и ему есть где жить – тогда он может без проблем сдавать ипотечную квартиру в аренду. Ещё одним важным моментом является величина арендной платы – она как минимум должна быть равна ежемесячному платежу по кредиту, иначе всё это мероприятие является изначально убыточным. Не стоит забывать, что ипотека оформляется на длительный срок – от пяти лет, за это время платёж по кредиту является фиксированным, а вот величина арендной платы может возрасти, а может и упасть – всё зависит от обстановки на рынке недвижимости, от благосостояния населения, от спроса на аренду жилья. Чаще всего выгодно купить квартиру в Москве или Санкт-Петербурге в ипотеку, а потом её сдавать – в таком случае, всегда арендная плата будет как минимум равна ежемесячному платежу по кредиту. В регионах такую схему осуществить сложнее – стоимость аренды не так высока, а вот платёж по ипотеке не ниже 15 тыс. рублей в месяц. Схему сдачи в аренду ипотечного жилья часто используют люди, которые приобретают квартиры для детей – пока те вырастут, как раз погасится весь кредит, причём за счёт средств арендаторов.
Указанная схема пользуется большой популярностью, но вот получить согласие банка на подобные операции не так просто – не всем кредиторам нравится идея сдачи в аренду ипотечной квартиры. Согласно законодательству, не имея согласия банка, заёмщик не имеет права сдавать в аренду квартиру, полученную по договору ипотеки. Можно сдавать квартиру в аренду без уведомления кредитора, но в том случае, если это станет известно банку, заёмщика могут ожидать самые неприятные последствия – просьба выплатить кредит ранее установленного срока, либо наложение крупного штрафа на должника. Перекредитоваться такому недобросовестному заёмщику затем будет не так просто, доверие банка будет потеряно навсегда. Поэтому следует проявлять осторожность при сдаче в аренду ипотечной квартиры.
Если же банк соглашается на то, что заёмщик сдаёт квартиру в аренду, то тут тоже могут возникнуть определённые последствия для должника. Во-первых, возрастёт стоимость страховки на квартиру – увеличение риска порчи имущества, ведь не так просто найти ответственных квартиросъёмщиков, которые бы берегли чужое имущество, как своё. Стоимость квартиры может упасть в разы, а банку – как собственнику заложенного имущества – это совершенно невыгодно. Ведь за все действия арендаторов отвечать будет заёмщик, будь то устроенный ими потоп или пожар, а он вправе обратиться в страховую компанию за возмещением – таким образом, банк не желает брать риски на себя, а страховые компании пытаются их компенсировать повышенными тарифами. Но такие моменты вовсе не мешают сдавать ипотечные квартиры в аренду, без уведомления о том банков или страховых компаний. И мало какие кредитные организации устраивают рейды и проверки своих должников и их имущества.
Но проблемы могут возникнуть не только с банками или страховыми компаниями. Нередко новые собственники квартир покупают жильё, из которого бывшие жильцы не желают выезжать, оставляют свои личные вещи, тянут время, и не дают законным собственникам жить в своей квартире. Часто именно арендаторы ведут себя подобным образом – им плевать на смену хозяина, они считают, что живут на законных основаниях, ведь договор аренды никто не отменял. Чаще всего договор аренды заключается сроком около одного года, и заставить выехать нежелательного жильца не так просто. Такое поведение бывших жильцов мешает новым собственникам, они не могут осуществлять своё право собственности в полной мере, да и конфликты – тоже приносят мало приятного.
Что же делать? Прежде всего, необходимо изучить условия договора аренды – что там прописано о досрочном расторжении договора, будет ли какая компенсация при расторжении договора. Как правило, стандартные условия договора аренды предусматривают предупреждение о выселении как минимум за 2 недели, а то и за месяц – чтобы у жильцов было время найти новое жилище и перевезти деньги. Если арендаторы противятся выезду, намеренно тянут время, устраивают козни собственникам, то последние вправе обратиться в правоохранительные органы, которые обязаны отреагировать на заявление и принять меры. В любом случае, часто арендаторы вообще не имеют на руках договора аренды, проживают фактически незаконно.
Если же речь идёт не об арендаторе, а о бывшем владельце квартиры, который не желает выселяться или выписываться из квартиры, то можно смело составлять исковое заявление и идти с ним в суд. Если на руках у нового собственника все документы на квартиру оформлены правильно, суд примет сторону истца и принудительно выпишет бывших владельцев из квартиры, а также обяжет их освободить жилую площадь. Также суд может взыскать в пользу истца компенсацию в денежном выражении – за то время, что ответчик препятствовал пользованию жилым помещением его реальному собственнику. Порой, одного только упоминаний о суде достаточно того, чтобы человека выписался сам из квартиры, и тем более освободил её.
Похожие темы: Как получить доход от ипотеки?
