Альтернативные Строительные Концепции
(495) 432-01-80
Библиотека

Обмен недвижимости

Обмен домовСделки с недвижимостью имеют много видов; самым распространённым является купля-продажа объектов недвижимости, однако зачастую лицам проще обменять квартиры либо другое имущество по договору мены. По договору мены одна сторона передаёт стороне недвижимое имущество другой стороне, которая также должна передать равноценное имущество взамен. Сделка мены может быть как равноценной, так и неравноценной; при неравноценном обмене может быть доплачена разница в денежном эквиваленте. Обмен недвижимости является одним из самых сложных видов сделок с таким имуществом: наличие большого числа участников (выстраивается цепочка порой из 5-10 человек), высокая вероятность срыва сделки, долгий поиск подходящего жилья. Существует несколько мер предосторожности для тех, кто решил приобрести новую квартиру по договору мены.

Во-первых, всегда необходимо проверять объекты недвижимости в Едином реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Во-вторых, следует заранее обговорить со вторым участником сделки сроки по обмену недвижимости, порядок въезда и выезда проживающих лиц из квартиры. При сделке по обмену недвижимости в обязательном порядке составляется договор мены в письменном виде и подлежит государственной регистрации. Договор мены недвижимого имущества обязательно должен содержать точное описание объектов: общая и жилая площадь, адрес, количество комнат, число собственников, существующие обременения и стоимость такой недвижимости. До заключения договора необходимо проверить «чистоту» квартиры: сколько лиц в ней прописаны, нет ли на объекте обременений, когда она была приватизирована, о правах несовершеннолетних на недвижимость; в случае общей долевой или совместной собственности необходимо убедиться в том, что сособственники такого имущества не будут против сделки.

После того, как участник сделки убедились в добросовестности своих намерений, им необходимо собрать ряд документов:

  1. Документ об оценке недвижимости, который можно получить в БТИ или оценочной компании;
  2. Справка, согласно которой собственника отсутствуют долги за коммунальные услуги;
  3. Разрешение на проведение сделки из органов опеки и попечительства – в случае, когда в одной из квартир проживают несовершеннолетние;
  4. Сам документ о праве собственности на меняемое недвижимое имущество;
  5. В некоторых случаях собственники могут потребовать справку из налоговых органах об отсутствии задолженности по налогу на имущество в отношении данной квартиры.

В том случае, если собственник имущества желает в срочном порядке обменять недвижимость, то ему проще искать квартиру, которая выставлена на продажу – такой порядок позволит существенно сократить время. Для обмена недвижимости необязательно обращаться к риэлторам, можно совершить сделку самостоятельно. Просто следует проявлять внимательность, осторожность и не торопиться.

Оценка недвижимости

При продаже квартиры многие собственники сталкиваются с проблемой установления цены: отталкиваться от рыночной стоимости за аналогичное недвижимое имущество есть смысл, но есть вероятность потери в цене и напротив – несоразмерное её завышение. При оценке недвижимости следует учитывать все её характеристики, местонахождение, наличие инфраструктуры в районе и проч. Поэтому самостоятельно такой объём работ собственнику выполнить практически нереально, а проще обратиться в специалистам. Какие действия по оценке недвижимости должны входить в их услуги?

Оценка недвижимости – определение рыночной цены объекта недвижимости и прав на него. Существуют следующие виды стоимости:

Оценка недвижимости

Рыночная стоимость недвижимости определяется как цена указанного объекта на рынке недвижимости при условии ее продажи с учётом существующей конкуренции и адекватности сторон сделки. Данная стоимость выражается в денежном эквиваленте и не предусматривает наличие чрезвычайных обстоятельств при совершении сделки купли-продажи недвижимости.

Для того, чтобы определить инвентаризационную стоимость недвижимого имущества, необходимо воспользоваться сборником УПВС (укрупнённые показатели восстановительной стоимости). С их помощью устанавливается восстановительная стоимость объектов оценки, при применении коэффициентов – её величина в настоящее время с учётом уменьшения цены объекта на сумму фактического износа.

Инвестиционная стоимость объекта недвижимости – оценка имущества, которая производится для лиц, желающих инвестировать в него средства с целью получения прибыли от сдачи в аренду такой недвижимости, реализацию ее на рынке впоследствии.

Ликвидационная стоимость недвижимости определяется как стоимость имущества при совершении сделки в чрезвычайных условиях: продавцу нужно как можно быстрее реализовать указанное имущество в силу определённых обстоятельств, и поэтому цена объекта может быть значительно ниже рыночной.

Кадастровая оценка недвижимости определяется методами массовой оценки с учётом рыночной стоимости, утверждённая законодательством страны, которое регулирует проведение кадастровой оценки. Такая оценка чаще проводится в целях налогообложения.

Применительно к оценке стоимости недвижимости существует три подхода:

  1. Доходный подход – основывается на определении стоимости имущества исходя их расчётов ожидаемого дохода от владения этим объектом и его использования по назначению. Данный подход является самым распространённым среди профессиональных оценщиков;
  2. Затратный подход – стоимость имущества складывается из цены земельного участка и возведенных улучшений за минусом существующего износа и стоимости обязательств на данный объект. Такой метод оценки больше подходит для отдельно стоящих зданий, сооружения и проч.
  3. Сравнительный подход – основывается на сравнительном анализе стоимости аналогичных объектов с оцениваемым имуществом.

Методы оценки базируются в основном на статистическом и математическом анализе, а потому пытаться самостоятельно произвести оценку недвижимого объекта лучше не стоит, проще доверить это дело профессионалам.

Похожие темы: Квартиру какой планировки выбрать?

Поселок современных и удобных таунхаусов со всеми необходимыми коммуникациями.

Для тех, кто хочет иметь собственную квартиру недалеко от города по доступным ценам.

Избежать рисков приобретения квартиры в новостройке. Фиксированный срок, возможность обратного выкупа или готовая квартира.

2009–2017, АСК