Перед тем, как оформить сделку купли-продажи на квартиру, необходимо тщательно проверить не только всех участников, но и саму квартиру – насколько она чиста в юридическом смысле. Для таких целей лучше всего обратиться к специалистам, в роли которых выступают риэлторы, либо юристы в агентстве недвижимости. Доверять им можно и нужно, но и самому покупателю желательно разбираться во всех нюансах сделок с недвижимостью, особенно если они совершаются на вторичном рынке. Так как же проверить юридическую чистоту квартиры?
Прежде всего – проверка правоустанавливающих документов на квартиру.
После того, как человек нашёл квартиру, которая устраивает его по всем параметрам, и он готов её купить, необходимо сразу же ознакомиться с документами, которые удостоверяют право собственности продавца на недвижимость. Это могут быть не только само свидетельство о праве собственности, но также и договор купли-продажи, мены, дарения на данную квартиру, свидетельство о наследовании. Порой собственники недвижимости могут предоставить даже решение суда либо договор ренты, на основании которых они распоряжаются имуществом. Документы стоит проверить на подлинность, и стесняться в таком вопросе не стоит – это всё в интересах покупателя, и речь идёт не о покупке даже на сто тысяч рублей, а куда о более серьёзных вещах. В документах не должно быть исправлений, а если они есть – то обязательно с нотариальным заверением.
Подлинность документов — далеко не конечный пункт в их проверке. Для большей надёжности рекомендуется проверять также надлежащая ли была регистрация договора купли-продажи на квартиру, не может ли он быть расторгнут по каким-либо причинам. Также лучше всего узнать, все ли условия договора были соблюдены, не может ли одна из сторон оспорить сделку. Внимание должна привлечь и дата договора – если продавец совсем недавно купил квартиру, и тут же её продаёт. В таком случае лучше всего выяснить обстоятельства, в силу которых собственник так торопится.
Проверить стоит и историю квартиры
Все сведения, которые касаются объекта жилой недвижимости, содержатся в ЕГРП. Выписку может получить любой гражданин по собственному заявлению в МФЦ, например. В таком документе покупатель может узнать, что было с квартирой в последние 15 лет, как часто её продавали, кто был собственником и т.д. Чаще всего внимание может привлечь очень частая продажа квартиры – значит, что-то с ней не так (а может быть и просто совпадение). В ЕГРП также содержатся сведения в отношении квартиры: наличие имущественных споров, наложение ареста, рента, залог в банке, притязания третьих лиц. Признать предыдущую сделку недействительной участник может в течение трёх лет – если квартира была куплена настоящим собственником задолго до этого срока, то можно спокойно дальше изучать её юридическую чистоту. А вот в отношении квартир, по которым идут судебные имущественные споры, покупку вовсе стоит отменить – зачем лишние проблемы покупателю, когда найти подходящее жильё, необременённое ничьими притязаниями, в наше время совсем легко. Бывают и случае, когда в ЕГРП не содержится сведений о квартире – чаще всего, такое случается с совсем старыми квартирами, и что с момента её приватизации собственник никаких сделок не совершал, а значит бояться за её юридическую чистоту не стоит. Но если есть сомнения, то всегда можно подать запрос в Департамент жилищной политики.
Качество квартиры и добросовестность продавца
Качество квартиры играет огромную роль при её выборе. С собственника необходимо потребовать документы из БТИ, проверить наличие перепланировок, их законность – все перейстройства в квартире и перепланировки должны быть согласованы с местными властями, в противном случае это нарушение закона, за которое предусмотрена ответственность. Поэтому чаще всего при продаже квартир, в которых была незаконная перепланировка, требуется восстановление прежнего вида недвижимости. Собственника квартиры также необходимо проверить, при этом уделять внимания необходимо не меньше, чем самой квартире. Речь идёт и о проверке документов, их подлинности (паспорт, иные документы), наличие регистрации, семейное положение. Адекватность продавца тоже имеет большое значение – насколько он нормально себя ведёт, нет ли причин сомневаться в его дееспособности. Если от лица собственника действует представитель, необходимо изучить доверенность, чтобы она обязательно был заверена нотариусом. Также необходимо запомнить те права, которыми доверенность наделяет представителя – может ли он получать деньги за квартиру, подписывать договор и т.д.
Наличие третьих лиц и их прав на квартиру
Квартира обязательно должны быть освобождена от претензий со стороны третьих лиц. Даже прописанный в квартире человек может со временем предъявлять свои права на часть недвижимости, оспорить уже совершённую сделку, решить проживать именно в этой квартире. Чаще всего такие ситуации происходят с осуждёнными родственниками продавца, либо находящимися на длительном лечении, в экспедициях и т.д. Несовершеннолетние дети также могут стать помехой при покупке квартиры, точнее, при её продаже – органы опеки в особом порядке охраняют права детей. Необходимо помнить, что при продаже квартиры лица, состоящего в браке, необходимо письменное согласие его супруга (супруги), иначе впоследствии сделка будет признана недействительной. Поэтому лучше всего получить от собственника выписку из домовой книги, где будут указаны все зарегистрированные в квартире люди.
Таким образом, проверить юридическую чистоту квартиры не так уж сложно – главное, проявлять внимание, бдительность, помнить про детали, не лениться и проверять все документы самому. Тогда покупка квартиры даже на вторичном рынке жилья не будет проблемой.
Похожие статьи: Ограниченные вещные права на недвижимость
