Содержание
Жилищно-строительный кооператив – закрепленная на законодательном уровне самоорганизация граждан, которые желают улучшить свои жилищные условия. В идеале граждане для этих целей должны вступать в жилищно-накопительные кооперативы, для которых существует более жесткий контроль со стороны государства. Однако как показывает практика, создание ЖСК является наиболее привлекательным решением жилищных проблем для населения.
Деятельность ЖСК регулируется Гражданским и Жилищным кодексами РФ. Такая форма объединений граждан является по своей сути потребительским кооперативом, участниками которого могут быть все граждане старше 16 лет, а так же юридические лица. Основной целью создания ЖСК является строительство, реконструкция и содержание многоквартирного дома за счет взносов участников. Создание такого кооператива происходит путем собрания его учредителей, которые становятся его членами, оформляют протокол о создании ЖСК и впоследствии регистрируют его в качестве юридического лица.
Являясь юридическим лицом, ЖСК обязан иметь полный пакет документов, соответствующий требованиям законодательства. Количество участников кооператива должно быть не менее 5 человек; высшим органом управления является собранием членов ЖСК, а если их численность превышает 50 чел., то создается специальный орган – конфедерация. Также в целях осуществления контроля за деятельностью ЖСК, в нем создается ревизионная комиссия сроком не более на 3 года. Ревизионная комиссия обязана проводить проверку деятельности кооператива не реже 1 раза в год; также за ней остается право проводить внеплановые ревизии.
Кто может стать членом ЖСК?
Стать членом ЖСК лицу можно, написав заявление о приеме, которое рассматривается общим собранием членов кооператива в срок, не более 1 месяца. Кооператив вправе отказать гражданам, однако чаще всего ответ собрания положительный, и лицо становится членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса. Для выхода из ЖСК необходимо также написать заявление, после чего ему должны быть возвращены внесенные денежные средства в порядке и размере, указанном в уставе кооператива.
Российское законодательство не дает разъяснений по поводу расчета пайщиков и ЖСК. В связи с этим жилое помещение членам кооператива может быть предоставлено в соответствии с размерами внесенных взносов. Даже внесение полной суммы взноса не является основанием для заселения в квартиру; такое решение принимается собранием членов ЖСК. Поэтому существует определенный порядок оформления собственности недвижимого имущества, построенного посредством участия в жилом кооперативе: получить право собственности можно только после полного внесения пая.
Важным моментом считается оговорка в Жилищном кодексе РФ: «собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме». То есть, за все прилегающие к дому территории, а также, в принципе за имущество дома (помимо собственной квартиры), член ЖСК будет нести ответственность соразмерно отношению площади своего жилого помещения к общей площади дома.
Основные риски участия в ЖСК связаны со следующими особенностями:
- в соответствии с законодательством РФ, паи кооператива могут быть собственностью одного или нескольких членов кооператива, но сам пай не является жилым помещением. Поэтому раздел квадратных метров жилого помещения в доме ЖСК между пайщиками может быть только в случае выделения каждому изолированного жилья или перепланировки неизолированных помещений в отдельные. Опять же, такой раздел может проходить только в судебном порядке;
- в случае если пайщик не полностью выплатил взносы и грубым образом не исполняет свои обязательства перед кооперативом, у ЖСК появляется возможность отнять квартиру у своего участника на основании общего собрания всех членов кооператива.
Требования к застройщикам и кооперативам со стороны государства:
Чтобы обезопасить граждан от потери денег вследствие участия в ЖСК, государство разработало ряд требований к кооперативам и застройщикам. Купить квартиру в кооперативе можно только посредством заключения договора участия в долевом строительстве; либо через выпуск застройщиком жилищных сертификатов – это облигации, в которых закрепляется право их обладателей на получение от выпустившего лица жилищного помещения. Тем не менее, определенные риски покупателей сохраняются, а потому следует внимательно изучать устав и прочие нормативные документы ЖСК, прежде чем вложить в такой кооператив деньги.
