Содержание
Система налогообложения в России не совершенна, однако государство часто идет навстречу своим гражданам и дает льготы и налоговые вычеты. Так при реализации недвижимости, находящегося в собственности менее трех лет, гражданин обязан уплатить налог на доходы физических лиц в размере 13%; но не со всей суммы, вырученной от продажи такого имущества, а в особом порядке с применением имущественного вычета – той суммы, на которую можно уменьшить налоговую базу по НДФЛ. Как использовать подобные вычеты и избежать уплаты большой суммы налога, будет рассказано ниже.
Общие положения о НДФЛ при продаже недвижимости
Если говорить о подоходном налоге, то в отношении недвижимого имущества обязанность по его уплате возникает только в том случае, если объект находился в собственности у лица менее трех лет. Моментом возникновения обязанности по уплате налога считается: по договору купли-продажи – с момента регистрации передачи прав собственности; при покупке квартиры в новостройке (если она потом продается) – со дня получения свидетельства о регистрации; если квартира находится в кооперативном доме – то со дня полного погашения денежного пая.
Обязанность по уплате НДФЛ возникает в том году, в котором был получен доход от реализации недвижимости. Все данные о сделке и налогоплательщике отражаются в декларации 3-НДФЛ. Ставка по налогу составляет 13%, и взимается с полученной от продажи суммы. НО: налогоплательщик вправе воспользоваться налоговым вычетом в соответствии с Налоговым кодексом РФ.
Имущественный вычет НДФЛ при продаже недвижимости
Налоговым кодексом РФ предусмотрены два варианта налогового вычета НДФЛ: в размере реально понесенных затрат на покупку (строительство) объекта недвижимости, и в размере 1 млн. руб. Механизм расчета будет следующим.
Например, лицом была приобретена в 2012 г. квартира стоимостью 3000 000 руб., а в 2013 г. она была продана за сумму 3500 000 руб. В случае, если лицо решило воспользоваться вычетом 1 млн. руб., то сумма налога, подлежащего к уплате, будет вычислена следующим образом:
3500 000 – 1000 000 = 2500 000 * 13% = 325000 руб. – это та сумма НДФЛ, которую налогоплательщик обязан уплатить в бюджет.
В данной ситуации намного выгоднее использовать вычет в виде подтверждения реально понесенных затрат на приобретение проданного имущества. Таки подтверждением является договор купли-продажи, по которому квартира была приобретена в 2012 г. Тогда сумма налога будет исчислена следующим образом:
3500 000 – 3000 000 = 500 000 * 13% = 65000 руб. – выгода применения второго варианта вычета очевидна.
Вычет в виде подтвержденных расходов может быть использован и при строительстве нового жилья.
Имущественный вычет при возврате НДФЛ
В налоговом законодательстве РФ существует также еще понятие «имущественного вычета при возврате НДФЛ из бюджета». Право на его применение существует у каждого гражданина, но вернуть часть денег, затраченных на покупку или строительство жилья, можно только раз в жизни. Размер такого вычета равен 2 млн.руб. То есть, если лицо приобрело квартиру стоимостью 1500 000 руб., то вернуть оно сможет только 13% от суммы покупки. Если же стоимость жилья была равна 2500 000 руб., то покупатель может вернуть только 13% от максимальной суммы вычета – с 2 млн.руб.
Сумма вычета (2 млн.руб. * 13% = 260 тыс.руб.) возвращается из сумм налога на доходы физических лиц, уплаченных налогоплательщиком в течение отчетного года. Для этого необходимо заполнить декларацию 3-НДФЛ и приложить подтверждающие документы ( справку с места работы об уплаченных суммах налога в бюджет, копии паспорта и ИНН, а также договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственно регистрации права собственности).
НДФЛ при любых сделках с недвижимостью
Каждый гражданин обязан участвовать в содержании своего государства – это главный лозунг налоговой системы РФ. Доля правды в этом есть, а потому население привыкли к удержанию части своего заработка в пользу бюджета страны – так называемого налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Данный налог уплачивается со всех доходов, полученных гражданином на территории РФ. Ставки налога зависят от вида дохода, который был получен лицом.
Размер ставок НДФЛ
Основная ставка подоходного налога в России составляет 13 %. Существует и ставка 35% на такие виды доходов, как: стоимость выигрышей и любых других призов, превышающих 4 тыс. руб.; проценты по вкладам в банках, экономия на процентах при получении заемных средств; в виде платы за использование денежных средств пайщиков и прочих кооперативов и объединений вкладчиков. Налоговая ставка 9% применяется в отношении доходов, полученных в виде дивидендов; в размере 30% облагаются доходы, полученные нерезидентами РФ.
В отношении недвижимого имущества и сделок с ним применяется налоговая ставка 13% — от суммы дохода, полученная в ходе таких юридических действий.
НДФЛ при продаже недвижимости
Обязанность отчитываться перед налоговыми органами у лиц, осуществляющих сделки с недвижимостью, возникает в случае продажи объектов такого имущества, которые были у них на праве собственности менее трех лет. Если продавец владел квартирой более 3 лет, то он освобождается от уплаты налога с полученного в результате продажи квартиры дохода, и не обязан подавать декларацию.
Как рассчитывается сумма налога при продаже недвижимых объектов? Очень просто. Например, гражданин купил недвижимость в 2011 году за 2 млн.руб., а в 2013 году он ее продает за 2,5 млн. руб. Таким образом, у него образуется доход, с которого он обязан уплатить 13% в бюджет. Законодатель предусмотрел два варианта вычета при расчете НДФЛ: уменьшение суммы дохода на фактически понесенные расходы, а также единый вычет в размере 1 млн.руб. Каким же выгоднее воспользоваться?
Если лицо принимает решение использовать вычет 1 млн. руб., то расчет налога будет происходить следующим образом:
2 500 000 – 1 000 000 = 1 500 000 руб. – та сумма, которая будет облагаться НДФЛ
1 500 000 * 13% = 195 000 руб. – сумма налога, подлежащая уплате в бюджет.
В данной ситуации продавцу выгоднее применить способ уменьшения суммы полученного дохода на фактически произведенные расходы. Тогда сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, будет рассчитываться следующим образом:
2 500 000 – 2000 000 = 500 000 руб. – налогооблагаемая база (чистая сумма полученного в ходе сделки дохода)
500 000 * 13% = 65 000 руб. – сумма налога, которую продавец квартиры должен уплатить в бюджет.
Разница в суммах налога очевидна. Зачастую на практике чтобы снизить причитающиеся налоги, стороны договора купли-продажи указывают в нем заниженную цену. Также уменьшить размер полученного дохода продавец может путем предоставления документов, подтверждающих дополнительные расходы на ремонт либо обустройство жилого помещения, на улучшение его внешнего вида. Все указанные данные отражаются в декларации 3-НДФЛ, которая заполняется продавцом по итогам года. В декларации указываются сумма, за которую была реализована квартира, и тип вычета, применяемый налогоплательщиком. К данной декларации обязательно прикладываются копии всех подтверждающих документов, заверенных подписью налогоплательщика. Декларация подается в налоговый орган по месту регистрации налогоплательщика в срок, не позднее 30 апреля года, следующего за отчетным.
Возврат НДФЛ при покупке недвижимости
Однако, государство не только взимает налоги, но и оказывает поддержку своим гражданам, в частности тем, кто купил недвижимое имущество. Один раз в жизни каждый гражданин вправе воспользоваться имущественным вычетом при покупке недвижимого имущества. Таким образом, имущественный вычет – это льгота со стороны государства, предоставляемая гражданам единожды при покупке или строительстве недвижимого имущества, и представляющая собой возврат части уплаченного лицом НДФЛ. В 2013 году такой вычет равен 2 000 000 руб. Возврат средств происходит следующим образом:
Гражданин, имеющий постоянный официальный доход, купил квартиру стоимостью 2500 000 руб. в 2013 году. Он решает воспользоваться имущественным вычетом. Но так как максимальный размер вычета предоставляется 2 млн. руб., то вернуть он сможет только 13% от указанной суммы. Таким образом, налоговые органы обязаны ему перечислить следующую сумму:
2 000 000 * 13% = 260 000 руб.
Но за 2013 г. указанным лицом было перечислено в бюджет только 60 тыс.рублей в виде НДФЛ. Следовательно, за указанный период возврату будут подлежать только эти 60 тыс. руб., а остаток вычета (200 000 руб.) перейдет на следующий год и так до тех пор, пока вся сумма вычета не будет возвращена налогоплательщиком.
Если же стоимость приобретаемого жилья будет меньше 2 000 000 руб. (например, 1750 000 руб.), то покупателю будет выплачена сумма налога, равна 13% от стоимости жилья (1750 000 * 13% = 227 500 руб.).
Для получения имущественного вычета, лицу необходимо заполнить декларацию3-НДФЛ за год, в котором была приобретена квартира.
К декларации необходимо приложить следующие документы:
Если квартира приобреталась в общую долевую собственность, то необходимо между такими собственниками соглашение о предоставлении вычета (например, супруга отдает свою часть вычета, и супруг получает 2 млн. руб., а не половину в соответствии со своей долей).
После подачи налогоплательщиком декларации, налоговые органы проводят в течение 3 месяцев ее камеральную проверку, по окончании которой они обязаны в течение месяца перечислить сумму налога на счет декларанта. Заполнить такую декларацию можно самостоятельно, либо обратившись к специалистам.
Возможно, вас заинтересуют новостройки в Подмосковье?
