Нередко перед тем, как заключить сделку по купле-продаже недвижимости, стороны договариваются между собой об определённых условиях её совершения, и в качестве обеспечения своих обязательств покупатель вносит аванс – таким образом, он как бы гарантирует в будущем подписание договора купли-продажи конкретно объекта недвижимости. По идее, такая мера должна сдержать покупателя от срыва сделки, но вот на практике происходит иначе – покупатели отказываются от заключения договора купли-продажи недвижимости, требуют вернуть внесённый аванс, и нередко заставляют продавца выплатить проценты за временное пользование чужими денежными средствами. Как избежать подобных ситуаций, и почему участники рынка недвижимости ведут себя подобным образом – попробуем разобраться.
Не стоит путать аванс с задатком – это совершенно разные понятия, которые влекут иные правовые последствия. Под задатком понимается конкретная денежная сумма, которую одна сторона передаёт другой стороне (чаще покупатель недвижимости отдаёт продавцу) как доказательство заключения договора купли-продажи. Данная сумма идёт в счёт исполнения обязательств по указанному договору, обеспечивает их. В договоре обязательно должно быть указано, что переданная сумма является именно задатком, также необходимо указать конкретный размер задатка и время/место передачи. В противном случае такая сумма может быть признана авансом – и тогда правовые последствия для сторон будут иными.
Главное отличие задатка от аванса заключается в том, что если одна сторона передала другой задаток, то за неисполнение обязательств, предусмотренных договором задатка, сумма остаётся у той стороны, которая пострадает от такого неисполнения. Иными словами, если покупатель передал задаток продавцу, но впоследствии отказался заключать договор купли-продажи недвижимости, продавец не обязан возвращать задаток покупателю.
Если же продавец после получения задатка отказывается от сделки, то он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. В жизни каждого человека могут случиться самые различные события, которые приведут к тому, что любой из сторон придётся отказаться от покупки/продажи недвижимости – даже если они этого искренне не желают. Поэтому практически всегда стороны на рынке недвижимости стараются уйти от оформления задатка, а передать деньги в качестве аванса.
Задаток
Однако, часто в отношениях между продавцом и покупателем недвижимости возникают споры по поводу аванса – продавец уверен, что в случае отказа покупателя от совершения сделки, аванс остаётся у продавца – в качестве компенсации. Но согласно Гражданскому кодексу РФ такая позиция собственников квартир совершенно неправильна. Закон не даёт продавцу никаких оснований для того, чтобы удержать полученные деньги в качестве аванса. Сам договор аванса также не обязывает стороны к заключению основного договора купли-продажи, а внесённая сумма идёт в счёт причитающихся платежей. Аванс не содержит в себе обеспечительных функций, а потому вне зависимости от причин, по которым стороны отказываются от совершения сделки, аванс необходимо вернуть в полном объёме покупателю. Если продавец будет отказываться вернуть аванс, покупатель имеет все законные основания обратиться в суд, чтобы признать заключённый договор о внесении аванса недействительным и потребовать свои деньги обратно.
Гражданский кодекс РФ предусматривает санкции для тех, кто незаконно удерживает у себя аванс. Несостоявшийся покупатель, который передавал денежные средства в качестве аванса продавцу, вправе потребовать от продавца, не желающего возвращать деньги, уплатить проценты за необоснованное пользование не принадлежащему ему деньгами. Размер процентов будет равен действующей учётной ставке банковского процента на тот день, в который не было исполнено обязательство продавца. То есть на сегодняшний день, это около 9% годовых. Продавцы в защиту своих интересов настаивают на том, что речь шла в договоре не об авансе, а о задатке – потому и возвращать ничего не собираются. Некоторые предприимчивые граждане в договоре об авансе включают условие о том, что оно обеспечивает обязательства сторон и в случае отказа покупателя от сделки, сумма денег не возвращается. Суд признаёт такой пункт договора недействительным, оно противоречит нормам гражданского права, следовательно, правоты продавца в такой ситуации быть не может. При этом срыв сделки купли-продажи может произойти не только по вине покупателя, но и сам продавец порой уклоняется от своих обязанностей – передать товар (в данном случае объект недвижимости) в установленный срок. Следовательно, покупатель имеет право требовать переданный аванс обратно и отказаться от сделки вовсе.
Если сам договор купли-продажи недвижимости не заключён, то, следовательно, предварительный договор аванса прекращает своё действие, обязательства по нему также прекращаются, и уплаченная покупателем сумма аванса должна быть возвращена ему продавцом – такие положения содержат нормы гражданского права в России. При этом в отношении аванса совершенно неважно, по чьей вине была сорвана сделка. Предположения продавца о том, что деньги вносились как задаток, а не аванс – не имеют никакой силы, особенно в тех случаях, когда в договоре прописано слово «Аванс».
Похожие темы: Предварительный договор купли-продажи квартиры
