Гражданское законодательство в РФ имеет пробелы, устранением которых занимаются законодатели не первый год. Большинство спорных моментов возникает в отношении земельных участков и права собственности на них. Статья 234 ГК РФ даёт определение права собственности на все объекты недвижимости, однако, на практике часто возникают вопросы в области применения норм данной статьи. Чаще всего они касаются земельных границ.
Согласно российскому законодательству, срок приобретательной давности на земельные участки равен 15 лет плюс общий срок давности по гражданским делам. То есть если лицо заняло участок земли, возвело там постройку, пользуется им, и ему никто не запрещает это делать и не просит освободить землю, то спустя указанный срок он получает право собственности в отношении занимаемой земли. И вот тут возникает масса вопросов. Что если гражданин занял участок земли в заповедной зоне, построил жилой дом, ему никто не оказывал сопротивления и просто государственные или муниципальные органы не обратили на действия лица внимания. Получается, что спустя срок приобретательной давности этот гражданин может оформить участок заповедной земли себе в собственность. Однако, если разобраться в ситуации, были нарушены права собственности государства или муниципального образования на такой земельный участок, следовательно, об оформлении его в собственность «захватчиком» не может идти и речи, наоборот, самовольную постройку необходимо снести, а лицо наказать. Таким образом, приобретательная давность в данном случае применяться не может, и гражданское законодательство РФ противоречит само себе.
Подобные спорные случаи бывают и в гражданских правоотношениях на бытовом уровне. Зачастую соседи, которые являются собственниками земельных участков, принимают решения о взаимном заимствовании земель друг друга – если это приносит хозяйственную выгоду им обоим. В некоторых случаях один из соседей соглашается, что второй частично пользуется его землёй, если в данный момент времени самому собственнику она не представляет интереса. Проходит какое-либо количество времени, и владелец земли требует от соседа освободить часть его земли.
Реальные ситуации с земельными участками
Что делать, если к этому моменту срок приобретательной давности уже истёк? Может ли собственник спорной земли требовать признания неоспоримого права собственности за ним? Данную ситуацию можно рассматривать с нескольких сторон.
Первая ситуация. Сосед пользовался частью земельного участка без ведома собственника. Самому владельцу участка земля не нужна была, он не обращал внимания на неё; но спустя долгое время решил продать весь участок. По нормам ГК РФ такой участок земли может быть признан бесхозным, и в его отношении применимы правила ст. 243 ГК РФ – то есть признание права собственности на часть земли за её фактическим владельцем на основании приобретательной давности. Ущерб понесёт реальный собственник спорной земли.
Вторая ситуация. Сосед пользовался частью земельного участка с молчаливого соглашения собственника, который не высказывал своего недовольства и не требовал платы за такое использование своей земли. В противном случае речь будет идти об арендных отношениях. В таком случае переход права собственности на часть земли к соседу не представляется возможным, не смотря на все нормы статьи и соблюдение условий, предусмотренных в ст.234 ГК РФ. Тот факт, что собственник не был против использования своей земли, не означает, что ему безразлична её судьба и что участок ему не нужен. За соседом может быть признано право безвозмездного пользования спорной землей, которое предусматривает ст.24 Земельный кодекс РФ. Спор можно решить в судебном порядке.
Третья ситуация. Сосед пользуется землёй другого лица в связи с тем, что не установлены межевые границы в отношении обоих земельных участков. Собственники не знают, где заканчивается один и начинается другой земельный участок. Если границы между участками так и не установлены на протяжении 15 лет и более (даёт основания возникновения законной приобретательной давности), то возникнет реальный спор, решение которого будет зависеть от обстоятельств дела. Чаще всего при рассмотрении таких спорных вопросов в отношении земельных участков используется судебная практика подобных спорных дел.
Каким образом можно обезопасить своё право собственности на земельный участок, даже если в данный момент собственник им не пользуется?
Гражданское законодательство РФ обязует регистрировать право собственности на все принадлежащие лицу земельные участки. Порядок государственной регистрации земли включает в себя межевание, план, кадастровый учёт. Все составленные проектные документы с указанием границ земли регистрируются в обязательном порядке в государственных органах, причём чаще всего соседи ставят свои подписи на межевом плане — что они согласны с указанными границами участка. Государственная регистрация права собственности на земельный участок – самый надёжный способ обезопасить свою землю от посягательств третьих лиц. Никакое правило приобретательного права собственности не распространяется на земельные участки, которые зарегистрированы в установленном порядке без нарушений.
Похожие темы: Долгосрочная аренда земельного участка.
