Содержание
Любая недвижимость, как и другое имущество, может находиться как в собственности одного, так и нескольких лиц. Приобретение доли в квартире, доме или на земельный участок давно уже распространены на рынке недвижимых услуг России; порой такая ситуация возникает вследствие гражданских и личных отношений между людьми, а иногда из-за нехватки средств на покупку полного объёма прав на объект недвижимости. В любом случае, у владельца доли в общей долевой собственности существуют права по управлению и распоряжению частью принадлежащего ему имущества. Такие собственники называются сособственниками. Однако в отношении общей долевой собственности существуют свои особенности по совершению сделок с долями, принадлежащими разным лицам, и ограничивающие их права по распоряжению такого имущества.
Прежде всего, необходимо разделять следующие понятия общей собственности: общая долевая собственность и общая совместная собственность.
Общая долевая собственность
При таком режиме владения недвижимостью определена точная доля каждого из участников в праве собственности. Сам Гражданский кодекс РФ настаивает на повсеместном распространении именно такого режима права собственности. По общему правилу право общей собственности на недвижимость является долевой, если законом не установлено иное. Доли в общей собственности могут быть как равными, так и с указанием неравных показателей. Все расходы по содержанию такого имущества каждый собственник несет соразмерно своей доле.
При продаже доли недвижимого имущества согласия сособственников не требуется, однако они имеют преимущественное право ее покупки. Собственнику, желающему продать свою долю, необходимо в письменном виде уведомить сособственников об условиях продажи и цене за долю. В том случае, если в течение месяца от сособственников не поступит предложения купить продаваемую долю, собственник вправе реализовать ее любому другому лицу. Право преимущественной покупки имеют только сами сособственники, переуступить его другому лицу не представляется возможным. Необходимо соблюдать порядок уведомления сособственников о продаже доле, т.к. в противном случае они вправе в течение трех месяцев после совершения сделки в судебном порядке перевести на себя прав и обязанностей покупки доли.
Общая совместная собственность
Общая совместная собственность не предполагает точного определения долей собственников. В соответствии с действующим законодательством, данный вид собственности возникает в следующих случаях:
- у супругов на имущество, приобретаемое в период брака;
- у членов крестьянского (фермерского) хозяйства в отношении предоставленного (приобретенного) им в собственность земельного участка, а также иное имущество, приобретённое на общие средства членов хозяйства;
- у членов садоводческого, дачного и другого вида товариществ, предусмотренных законом – в отношении земельного участка, предоставленного им для осуществления своей деятельности.
Во всех остальных случаях общая собственность является долевой. При общей совместной собственности не происходит выделение долей на каждого участника такого права, имущество считается целиком принадлежащим всем собственникам. Обязанности по содержанию такого имущества ложатся одновременно на всех сособственников, также без указания конкретной доли. Ответственность за неисполнение обязанностей также коснется всех участников права общей совместной собственности.
Основной интерес в институте общей совместной собственности представляет имущество супругов, нажитое во время брака. При этом совершенно неважно, на кого из супругов оно записано; в любом случае гражданское и семейное законодательство РФ считает такое имущество общим. Однако то имущество, что один из супругов получил до вступления в брак, либо в порядок наследования или дарения от третьих лиц, считается его индивидуальной собственностью и не становится общим. Но в том случае, если другой супруг докажет, что за его счёт были произведены улучшения указанного имущества, приводящие к увеличению ее стоимости, судом может быть принято решение о признании такого имущества общим.
Распоряжение недвижимостью в общей собственности
При реализации общей совместной собственности необходимо письменное согласие второго собственника (речь идёт о супругах), заверенное у нотариуса. В случае отсутствия такого согласия, второй собственник вправе в судебном порядке потребовать признание сделки недействительной.
Распоряжаться недвижимым имуществом, находящемся в общей совместной собственности, можно одновременно сразу всем собственникам; продавать по частям такой объект невозможно. Договор купли-продажи оформляется с обязательным участием всех собственников. Однако любой участник такой формы собственности вправе требовать выдела доли в имуществе, путём преобразования её в общую долевую собственность.
Таким образом, покупателям недвижимости следует быть осторожным в отношении объектов, находящихся в совместной собственности. Узнать о существующих ограничениях можно в компетентных органах, а в последствии уже действовать по обстоятельствам: либо требовать личного присутствия всех собственников квартиры на сделке; либо собирать все письменные отказы и согласия от них. Следует помнить, что нарушение законодательства практически всегда влечёт недействительность сделки, а это становится проблемой прежде всего для покупателей недвижимости.
Прочтите также статью об ограничениях, которые возникают при покупке квартиры.
