Ипотечное кредитование прочно вошло в нашу жизнь, без него уже сложно представить развитую систему кредитования в нашей стране, да и во всём мире. Благодаря ипотеке многие молодые семьи смогли, наконец, обзавестись собственным жильём, жить отдельно от родителей и платить уже за свою квартиру, а не за съёмную. Но ипотечные средства многие люди используют не по назначению – такая практика особо распространена за рубежом, но и в России уже имеются прецеденты. Это так называемая фиктивная ипотека – когда полученные кредитные средства заёмщики направляют на иные цели, нежели на покупку квартиры. В других странах ипотечные средства часто используют в качестве источника первоначального капитала, который необходим для старта личного бизнеса. С одной стороны, на лицо действия мошеннического характера, но доказать это не так просто. Наибольшему риску при такой схеме подвергается не кредитор, а именно продавец квартиры – точнее, фиктивный продавец (например, близкий родственник заёмщика). Такой продавец реально рискует остаться без квартиры, ведь в случае неисполнения заёмщиком своих обязательств банк отнимет жилую площадь. Деньги за заложенную квартиру лже-продавец тоже не получал, следовательно, останется ни с чем. Поэтому прежде чем идти на подобные сделки, необходимо по максимуму обезопасить себя и своё имущество.
О страховании в ипотечных правоотношениях тоже идёт немало споров. Так, согласно российскому закону об ипотеке, недвижимость, переданную в залог банку по кредитному договору, необходимо страховать только от риска уничтожения самого имущества. Банки в свою очередь трактуют закон по-своему, убеждая в своей правоте клиентов, и навязывают им другие виды страховой защиты. Таким образом, у заёмщика уже на самых первых этапах взаимоотношений с банком появляется ряд дополнительных расходов, и исчезает право выбора более выгодных условий кредитования и страхования. Подобная практика присутствует и в автокредитовании – банки вынуждают полностью страховать автомобиль именно у страховщиков – партнёров, лишая клиентов самостоятельного выбора более подходящей страховой компании. Также нередки случаи требования кредиторов обязательного страхования жизни заёмщиков – но здесь появляется выгода и для самого заёмщика, т.к. подобный вид страхования обезопасит родственников должника от возникновения нежелательных проблем с кредиторами в случае смерти застрахованного лица. Не смотря на то, что в 2008 году высший арбитражный суд уже вынес решение о признании требований банков о страховании жизни и здоровья заёмщиков незаконными, банки не собираются отказываться от своих правил. Им проще вовсе потерять клиента и не выдать ему кредит, нежели отнестись к заемщику лояльно.
Кстати, в последнее время за рубежом всё чаще стало распространяться такое явление, как обратная ипотека – механизм очень подходит одиноким пожилым людям, пенсионерам. Согласно кредитному договору обратной ипотеки, заключённому между банком и лицом-собственником недвижимого имущества, заёмщик получает деньги в полном объёме, а вот после его смерти кредитор продаёт квартиру должника и гасит тем самым долг заёмщика. В России обратная ипотека почти не существует на сегодняшний момент, но учитывая большое число одиноких пенсионеров – будет пользоваться спросом.
Одним из способов купить квартиру в Москве со скидкой до 20-30% — найти жилую площадь, с которой отказывается выписываться один из жильцов. Выписать в судебном порядке невозможно несовершеннолетних лиц; граждан, которые отказались в своё время от участия в приватизации квартиры; лиц, имеющие право пожизненного проживания в данной квартире или доме (по завещанию чаще всего). Остальных же выписать из квартиры в принудительном судебном порядке – лишь вопрос времени, и затраты на это дело небольшие. Если кредитор согласиться оформить ипотеку на подобную квартиру, то риски снижаются до минимума. Недвижимость следует застраховать, а после этого уже обратиться в суд с требованием устранить лиц, мешающих полноценно реализовывать своё право собственности.
Как сэкономить свои деньги?
В целом всегда есть возможность сэкономить деньги при покупке квартиры и другой недвижимости. Особенно если речь идёт об ипотеке. Стоимость недвижимого имущества колеблется в зависимости от разных факторов на рынке, снижение цены даже на пару процентов уже положительно скажется на бюджете покупателя и реальной стоимости ипотеки. Достаточно быть в курсе изменений на рынке недвижимости, отслеживать экономические и иные факторы, которые могут повлиять на цены. Сезонность – один из факторов, оказывающий непосредственное влияние на стоимость недвижимости. Например, в летний период спрос на жильё падает, следовательно, цены могут снизиться, а также застройщики нередко предлагают акции и бонусы покупателям – в итоге несколько квадратных метров при покупке квартиры в новостройке можно получить даром. Если мы говорим о первичном рынке жилья, то тут сезонность – не самый существенный фактор. На стоимость квадратного метра квартиры в новостройке оказывает наибольшее влияние степень готовности дома — чем ближе объект к завершению строительства, тем выше будет цена на жильё. Именно поэтому грамотные покупатели, решившие приобрести жилую площадь в новостройке, делают это на стадии котлована – тогда квартиру можно купить на 30% дешевле, нежели при сдаче дома в эксплуатацию. Но на вторичном рынке жилья наблюдается затишье, лето – пора отпусков и дач, поэтому и предложений о продаже недвижимости не так много. Здесь на стоимость жилья оказывает влияние и цена ипотечных продуктов, срочность продажи, привлекательность и состояние квартир. В целом на рынке недвижимости спрос растёт перед новым годом – когда граждане получают субсидии от государства, у них появляется возможность купить новое жильё. После нового года до марта месяца наблюдается затишье на всех рынках – праздники, денег у людей нет, зима – именно в такое время года стоимость объектов недвижимости может упасть на несколько тысяч рублей, и тут главное не упустить момент.
Большинство квартир, покупаемых в ипотеку, приобретаются на первичном рынке недвижимости, в новостройках. Изменения в формировании ипотечных продуктов, процентных ставок, ужесточения требований – всё это может привести в итоге к росту цен на жильё, то есть кредитная политика оказывает непосредственное влияние на цены на недвижимость. Поэтому если следить за последними изменениями в сфере кредитования физических лиц, контролировать рост и снижение ставок по ипотеке – существует возможность сэкономить на покупке квартиры. Наряду с кредитной политикой государства сильное влияние на стоимость недвижимости оказывают и макроэкономические факторы, например, политическая обстановка в стране и мире, социальная атмосфера в государстве. Не секрет, что недвижимость выступает в роли инвестиционного объекта, финансового инструмента, который привлекает к себе деньги из фондового рынка, реального бизнеса. Такие инвестиции обусловлены снижением рисков – недвижимость всегда считается одним из самых стабильных и надёжных финансовых инструментов.
Когда растёт спрос на недвижимость, то соответственно повышаются и цены на них. Рост цен касается недвижимости не только на первичном, но и на вторичном рынке жилья. Но всё же большим спросом пользуются дома на начальной стадии строительства – купив квартиру в них по низкой цене, впоследствии её можно продать почти в два раза дороже. Для инвесторов это весьма выгодное вложение денег. Но следует помнить, что инвестиции в недвижимость носят всегда долгосрочный характер, и выбирая объекты инвестирования, следует учитывать его местоположение, ликвидность на рынке и востребованность среди покупателей.
Когда речь идёт о самом выгодном времени для покупки квартиры, в том числе в ипотеку, все покупатели должны руководствоваться прежде всего, целями – для чего нужна эта квартира – для личного проживания, либо в качестве объекта инвестирования. Если квартира необходима для личного проживания, то чем платить аренду постороннему человеку, проще подкопить денег и взять ипотеку – тогда платить придётся уже за собственную жилую площадь. В таком случае можно и подождать понижения цены на квадратные метры, и покупка квартиры станет ещё выгоднее. Если речь идёт об инвестиционной деятельности, то тут уже нужно определить цели – как будет использована недвижимость. Либо для сдачи в аренду третьим лицам, либо для последующей перепродажи (на конечной стадии строительства новостройки или в момент максимального уровня цен на недвижимость). В любом случае, что обычному покупателю, что инвестору необходимо просчитывать возможные риски, которые может понести за собой покупка недвижимости (заморозка строительства дома, ухудшение финансового положения ипотечного заёмщика и т.д.). Объект недвижимости в любом случае должен обладать высокой ликвидностью и хорошим качеством.
А как же ситуация на рынке недвижимости Подмосковья? Спрос на новостройки Московской области растёт с каждым годом, и это вполне объяснимо – Москва расширяет свои границы, количество жителей увеличивается, купить недвижимость в столице обычному человеку практически невозможно, а вот в Подмосковье – вполне реально. Учитывая возрастающий спрос на квартиры в новостройках области, растут и цены за квадратный метр – пока постепенно, но стоимость увеличивается. Наибольшей популярностью среди населения пользуются спросом новостройки в пределах 30 км от МКАД, цены там начинаются от 90 тыс. руб. за квадратный метр. Более удалённые населённые пункты также могут предложить покупателям квартиры в новостройках, но цена будет на порядок ниже – от 50 тыс. руб. за квадрат. Учитывая новые строящиеся дороги и развилки из Подмосковья к центру Москвы, добираться до столицы будет не так сложно, и даже из Чехова можно будет доехать за 30-45 минут. Инфраструктура Подмосковья развивается и совершенствуется с каждым днём, строятся новые социально-значимые объекты (школы, детские сады, больницы, спортивные учреждения и комплексы), развлекательные центры, магазины и т.д. Экологическая обстановка в Московской области намного лучше, нежели в самой Москве. Поэтому если есть желание купить квартиру по хорошей цене – лучше всего обратить внимание на новостройки Подмосковья.
Похожие темы: Ипотека в долевом строительстве
