У каждого объекта недвижимости есть своя кадастровая стоимость, которую не стоит путать с рыночной. Под кадастровой понимается стоимость объекта недвижимости, которые содержатся в государственном кадастре недвижимого имущества. Эта стоимость формируется на основании кадастровой оценки, которую проводят уполномоченные лица. Порядок проведения кадастровой оценки недвижимого имущества диктует закон «Об оценочной деятельности». Сам процесс оценки недвижимости включает в себя несколько этапов: принятие решения о проведении оценки, формирование перечня, выбор исполнителя, проведение самой оценки, экспертизы, затем анализ и обобщение результатов, и внесение сведений в кадастр. Но если кадастровая стоимость отличается от рыночной и по своей сути не влияет на цену объекта недвижимости, то в каких целях её проводят? Ответ прост: в целях применения норм налогового законодательства в отношении недвижимого имущества.
Например, налог на землю в РФ формируется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. У земли существуют несколько категорий, соответственно, для каждой из них на законодательном уровне разработана своя методика оценки кадастровой стоимости. Для того чтобы оценить различные категории людей, необходимо получить разные данные о земельном участке. Так, если речь идёт о землях поселений, огороднических, садоводческих (дачных) товариществ, то их оценка производится на основе данных статистики об их рыночной стоимости. Такой фактор, как предполагаемая доходность, будет использоваться при оценке земель сельхоз назначения, а также лесного фонда. Прочие земельные участки будут оцениваться исходя из капитализации рентного дохода, а также возможен расчёт из калькуляции затрат, которые потребуются на воспроизведение данного вида земли. Внутри каждой категории также происходит деление земель на зоны с учётом разрешённого использования и целевого назначения участков. Затем происходит установление кадастровой стоимости единицы площади для каждой зоны в отдельности. Таким образом, происходит дифференциация кадастровой стоимости земель внутри каждой категории. В отношении земель поселения оценка кадастровой стоимости может происходить следующим образом: сначала происходит их зонирование по видам в зависимости от разрешённого использования, затем проводят сбор информации о рыночной цене земельных участков. Заключительным этапом является уже само определение кадастровой стоимости земли.
На стоимость земель сельскохозяйственного назначения оказывает влияние почвенные характеристики, возможность выращивать определённые культуры, какой урожай можно получить, сколько придётся понести затрат. Далее уже будет рассчитываться валовый доход, который можно получить, а также рентный доход в расчёте на единицу площади земли. Все показатели суммируются между собой, а затем уже исчисляется кадастровая стоимость.
Кадастровая стоимость зданий, строений и сооружений определяется, в том числе в целях обложения таких объектов налогом на имущество. Законодательство РФ обязывает ставить на кадастровый учёт все объекты недвижимого имущества, в том числе и недостроенные здания или сооружения. Кадастровая стоимость недвижимость очень сильно отличается от её рыночной стоимости, а потому правительство РФ решило максимально приблизить данные показатели, и провести инвентаризацию и кадастровую оценку недвижимости в России на основе её рыночных цен. На сегодняшний день сложно представить, каким образом будет проводиться расчёт кадастровой стоимости вновь возведённых объектов недвижимости, да и механизм исчисления её на основе рыночной цены тоже весьма спорный вопрос – ведь часто риэлторы завышают реальную стоимость жилья, что даёт отпечаток на статистических данных.
От величины кадастровой стоимости объекта недвижимости будет зависеть сумма налога, которую собственнику придётся уплатить. Именно поэтому в данной области часто возникают споры, владелец недвижимого имущества не согласен с той ценой, которую определили компетентные органы, и решает повлиять на исход ситуации в целом. Оспорить кадастровую стоимость не так просто, но на сегодняшний день в России существует много специалистов, готовых предложить подобные услуги населению. Причиной завышения цены на земельный участок многие эксперты видят в недобросовестном подходе к изучению обстановки на рынке недвижимости, а потому при более тщательном анализе чаще всего кадастровая стоимость объекта недвижимости уменьшается в разы. Это позволит снизить налоговую базу по тому же земельному налогу в несколько раз, тем самым сохранить налогоплательщику свои деньги. Если же речь идёт о стоимости крупного комплекса недвижимости, то экономия налогоплательщика будет просто колоссальной. Оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости можно либо в процессе судебного спора, либо путём рассмотрения спора в специально созданной комиссии. Основаниями для оспаривания кадастровой стоимости являются только наличие у заявителя документов, подтверждающих недостоверность сведений об объекте недвижимого имущества, которые были использованы при определении его кадастровой стоимости; либо при оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вместо кадастровой.
Похожие темы: Оспоримые, мнимые и ничтожные сделки с недвижимостью.
