В России земля имеет важное значение, как для самого государства, так и для граждан и населения. Земля в РФ регулируется Земельным кодексом, который все земельные ресурсы делит на несколько категорий в зависимости от их целевого назначения. Это земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, промышленного и другого специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного, водного фонда, а также земли запаса. Каждая категория закрепляется за определённым земельным участков, и тогда собственник либо арендатор обязан использовать землю строго по назначению
К категории земель сельскохозяйственного назначения относятся земли, которые расположены за границами поселений, и предоставляются они для удовлетворения нужд сельского хозяйства. В состав сельхоз земель входят сельскохозяйственные угодья, земли, которые заняли внутрихозяйственными сообщениями (дорогами), а также сетями коммуникаций, растительностью, водоёмами. Сельхоз земли могут быть заняты также зданиями и сооружениями, которые используются для производства, хранения и переработкой сельхоз продукции на первичной стадии. Все угодья сельхоз назначения (к ним относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения) имеют особый статус в нашей стране, приоритет перед другими категориями, и охраняются государством. Если даже у административного округа появляется необходимость в площади под строительство объектов промышленного производства, либо для иных нужд, не относящихся к сельскому хозяйству, администрация в любом случае выделяет землю, непригодную для сельхоз производства, либо если и выделит земли сельхоз назначения, то значительно хуже по качеству и ниже по кадастровой стоимости.
Под землями поселений признаются земли, которые предназначены для застройки и развития городов и сёл, используемые по указанному назначению. Земли поселений всегда имеют чёткие границы от земель иных категорий. Все поселения в России делятся на городские (в них входят города и посёлки), сельские – это сёла, станицы, деревни и т.д. Также городские и сельские поселения классифицируются в зависимости от численности населения, проживающих там:
Численность человек
Классификация поселений
Более 3 млн.
Сверхкрупные города
От 1 до 3 млн.
Крупнейшие города
От 250 тыс. до 1 млн.
Крупные города
От 100 тыс. до 250 тыс.
Большие города
От 50 тыс. до 100 тыс.
Средние города
До 50 тыс.
Малые города и посёлки
Свыше 5 тыс.
Крупные сельские поселения
От 1 тыс. до 5 тыс.
Большие сельские поселения
От 200 до 1000
Средние сельские поселения
До 200
Малые сельские поселения
Все поселения внутри своих границ также разделяется на зоны в зависимости от использования территорий: жилые зоны, общественно-деловые, производственные, инженерные, транспортные и т.д. Каждую зону регулирует установленный градостроительный регламент, которые определяют правовые режимы отдельных земельных участков. Градостроительный регламент может быть и единым – для тех земельных участков, которые расположены в одной территориальной зоне. Все собственники, арендаторы и просто пользователи обязаны соблюдать установленный регламент. Земли других категорий, так или иначе, граничат и примыкают к городам и поселениям. Существует также понятие пригородных зон – это территории, которые граничат с городами и поселениями, образуют единую социальную и природную территорию, и относятся именно к данному поселению.
Земли особо охраняемых территорий и объектов имеют особое ценное значение для государства и его населения. Такие земли частично изымаются из гражданского оборота, ограничены в хозяйственном использовании. Это могут быть и лечебно-оздоровительные местности, курорты, рекреационные, исторические и культурного назначения земли.
Ещё одна особая категория земель – земли лесного фонда, водного фонда, а также земли запаса. К данным категориям относятся земли, которые заняты лесным хозяйствам, водными объектами, водозаборы; те земли, которые предоставляются гражданам от государства (это и есть земли запаса). Земли запаса можно использовать только после перевода их в другую необходимую категорию.
Как же осуществляется перевод земли?
Перевод земли из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ в отношении той земли, что находится в федеральной собственности. Те земли, которые находятся в собственности субъектов РФ или муниципальной собственности осуществляется органами исполнительной власти субъекта РФ. Органы местного самоуправления переводят земли из одной категории в другую, если они находятся в муниципальной и частной собственности. Земли сельскохозяйственного назначения не могут быть переведены ОМСУ из одной категории в другую.
Механизм перевода земель из одной категории в другую регулирует федеральный закон, который был принят ещё в декабре 2004 года. Основным требованием, которые предъявляют государственные органы при переводе земель, является наличие поданного и зарегистрированного в установленном порядке ходатайства от заинтересованного лица. В ходатайстве необходимо указать следующие требования, которые могли бы индивидуализировать земельный участок: кадастровый номер участка, принадлежность земли к определённой категории, а также указание категории, в которую собственник желает перевести землю. В ходатайстве также необходимо указать обоснование – почему именно собственник желает сменить категорию земли.
К ходатайству необходимо приложить следующие документы на земельный участок:
— выписка из государственного земельного кадастра, содержащая сведения о данном земельном участке;
— копии паспорта или иного документа заявителя, удостоверяющего его личность;
— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним – как подтверждение права собственности на участок, категорию которого предполагается изменить;
— заключение государственной экологической экспертизы в тех случаях, которые прописаны в федеральном законодательстве РФ;
— если перевод земли из одно категории в другую производится от лица не собственника земли, то к ходатайству необходимо также приложить и согласие самого правообладателя на переводимый участок;
— расчёт потери сельскохозяйственного производства или потерь лесного хозяйства.
В качестве заявителей могут выступать также и органы исполнительной власти – например, когда осуществляется перевод земли для того, чтобы создать особо охраняемую территорию. Ходатайство может получить отказ в рассмотрении, в случаях, которые строго прописаны в законе:
— для перевода земли из одной категории в другую в органы обратилось лицо, которое не имеет на то права;
— документы, которые прилагаются к ходатайству, не соответствуют требованиям, установленным земельным законодательством.
Ходатайство, оформленное с нарушением установленных требований, возвращается лицу, которое его подало, в течение 30 дней со дня его регистрации в принявших органах. Отказ должен быть мотивирован государственными органами, причём в письменном виде с указанием всех причин отказа. Если же ходатайство и все прилагающиеся к нему документы оформлены в соответствии с требованиями законодательства, то после его рассмотрения исполнительными органами, должен быть принят акт о переводе земли или участка в состав земли другой категории, либо акт об отказе в переводе (в смене категории земли).
В законе чётко определено содержание акта о переводе земельного участка из одной категории в другую, а также установлена строгая форма такого документа. Акт должен содержать в себе информацию об обосновании изменения категории земли; указывать на границы и описания месторасположения участка; должны быть обязательно указаны площадь земли и её кадастровый номер, предыдущая категория, и новая. Акт о переводе земли из одной категории в другую не имеет срока действия, он действует бессрочно, либо до того момента, когда исполнительные органы примут иной акт, отменяющий предыдущий.
Не всегда можно изменить категорию земли. Сам закон прописывают случаи, в которых перевод земли из одной категории в другую просто невозможен: если на эти земли наложен запрет на перевод категории самим федеральным законом; если государственная экологическая экспертиза дала отрицательное заключение в отношении данного участка; изначальное целевое назначение земельного участка не соответствует тому, что указано в документах территориального планирования.
В том случае, когда акт о переводе земли из одной категории в другую был принят исполнительным органом самоуправления, он обязан направить копию решения в течение семи дней с даты принятия – в органы, которые ведут государственный земельный кадастр. Затем уже эти органы обязаны внести изменения в документы земельного кадастра. Если лицо, которое подало ходатайство о смене категории земли, не согласно с решением исполнительных органов, либо такой акт ущемляет интересы собственника (иного заинтересованного лица), тогда пострадавший имеет полное право обратиться в суд за защитой своих интересов. Таким образом, земельное законодательство защищает права и интересы граждан.
В особом порядке законодательство защищает земли сельскохозяйственного назначения, т.к. они являются приоритетными для нашей страны. Существует перечень исключительных случаев, когда смена категории сельхоз земли в принципе возможна:
— консервация земли;
— на территории создаётся особо охраняемый природный участок;
— устанавливаются или меняются черты поселений;
— если земля не пригодная для сельского хозяйства, и на ней планируется возвести промышленное производство;
— земли, которые непригодны для ведения на них сельского хозяйства, включают в состав земли лесного фонда, водного фонда или земли запаса;
— земля будет использована под строительство дорог, линий электропередач, проложения нефте- , газо- и иных трубопроводов, железнодорожных линий и прочих социально и промышленно-важных нужд, но при соблюдении определённых условий, которые также прописаны в законе;
— в том случае, когда задействованы международный интерес и обязательства России перед другими странами; перевод земли из одной категории в другую связан с обеспечением обороны страны, подразумевает усиление мер безопасности границ, способствует разработке новых месторождений, добыче полезных ископаемых и т.д.
Похожие темы: Оформление земли в собственность
