Многих собственников квартир не устраивает их условия проживания – маленький метраж, плохой район, дом в аварийном состоянии, в целом хочется просто переехать в новое жильё. Но в тоже время у таких людей не всегда есть деньги, чтобы купить более лучшую квартиру, да ещё в новостройке. В настоящее время немногие застройщики в столице предлагают клиентам поменять своё старое жильё на новое – для этого используется схема трейд-ин. Вроде бы заманчивое предложение, но на практике всё не так просто: недостаточно просто придти к девелоперу, отдать ему документы на свою старую квартиру и взамен получить свидетельство на новую. Придётся разобраться в подобной схеме обмена недвижимости, чтобы принимать решение, насколько выгодна подобная процедура для собственников.
Схема трейд-ин получила своё распространение с автомобильного рынка, затем она постепенно стала применяться и на рынке недвижимости, при этом постепенно приспосабливаясь к потребностям потребителей, их желаниям и возможностям. Сама схема трейд-ин заключается в том, что застройщик выкупает у собственника недвижимость за свои собственные средства, взамен эти деньги идут на приобретение квартиры у этого самого застройщика. Если денег недостаточно, чтобы купить квадратные метры в новостройке, то клиентам придётся добавлять собственные средства, либо прибегать к кредитованию. Следует отметить, что выкупается первоначальное жильё как правило по цене на 10-30% ниже её рыночной стоимости (при этом учитываются цены, действующие на вторичном рынке недвижимости). Застройщик затем уже самостоятельно занимается продажей выкупленной квартиры. Схема выкупа квартир у клиентов не очень выгодна самим застройщикам (у них появляется новая проблема- как продать вторичную недвижимость наиболее выгодно, плюс уплатить налоги, сопутствующие расходы и т.д.). Для самих же собственников квартир такая операция не особа выгодна, потому что в деньгах они могут потерять серьёзные суммы (особенно если речь идёт о Москве и области).
На российском рынке недвижимости больше шансов есть у системы взаимозачёта, которую также многие эксперты обозначают как трейд-ин. Суть такой схемы заключается в следующем: клиенты продают своё жильё через конкретную компанию, причём продают его на вторичном рынке по той цене, по которой они сами решают. Полученные деньги идут на покупку квартиры в новостройке у застройщика, при этом квадратные метры бронируются заранее – когда старая квартира ещё только выставлена на продажу. Конечно, по времени такая сделка займёт куда больше времени, и больше мороки будет у самого покупателя, но зато деньги за свою старую квартиру он получит в полном объёме, без скидок и уценки.
Когда говорят о схемах трейд-ин, то речь идёт конечно о покупке новой квартиры в новостройке – в другом случае это обычная сделка купли-продажи недвижимости. Когда собственник желает продать свою старую квартиру, он должен уже чётко представлять, какую именно недвижимость и у какого застройщика он будет покупать. При этом опять же, изначально клиент должен потерять своё право собственности на старую квартиру, и лишь потом оплатить новую, заключить договор долевого участия, а затем зарегистрировать своё право собственности на строящееся жильё. Трейд-ин можно рассматривать как дополнительную схему финансирования покупки квартиры в новостройке, взаимозачёт может быть выгоден обеим сторонам сделки. Именно поэтому количество подобных операций в России постепенно увеличивается, учитывая, что и ипотечное кредитование временно испытывает сложности, просрочки по займам также увеличиваются, а цены на недвижимость падают из-за кризисного настроения в стране. При этом старую недвижимость можно рассматривать как определённый капитал, накопления, которые могут использовать те люди, которым в ипотеке отказывают. С помощью системы взаимозачёта можно купить не только новую квартиру, но и загородный дом, земельный участок, и прочие объекты жилой недвижимости.
Схема трейд-ин неидеальна, и имеет свои недостатки.
Самым главным из них можно считать занижение реальной стоимости вторичной недвижимости (покупатель теряет до 30% от рыночной стоимости своей старой квартиры). Каждый застройщик предъявляет определённые требования к такой недвижимости – объект должен быть ликвидным, без каких-либо обременений, находиться в конкретном регионе и т.д. Нельзя использовать в трейд-ин доли в квартирах, или комнаты в коммуналках. Также непонятно, где жить покупателям, когда они продали свою старую квартиру, но в новостройку въехать ещё нет возможности. В этом случае необходимо снимать квартиру, либо просто у кого-то временно жить – но такая возможность есть далеко не у всех. Плюс ко всему, необходимо где-то зарегистрировать своё место проживания, ведь в новостройках нельзя прописаться до момента сдачи дома в эксплуатацию. Не смогут воспользоваться трейд-ин и те люди, у которых есть несовершеннолетние дети – ведь органы опеки и попечительства не дадут разрешения на продажу старой квартиры, пока не будет приобретена новое, либо детям не предоставят равноценное жильё. Всё это занимает немало времени, а вот срок бронирования квартиры в новостройке ограничен – её можно забронировать на 2-4 недели, но не более.
Похожие статьи: Новостройки заменят ветхое жильё в Москве
