Содержание
Каждый обладатель отдельной жилплощади боится потерять своё жильё – неважно, является ли он нанимателем по договору социального найма, либо полноценным собственником. Для выселения жильцов из квартиры должны быть существенные основания, которые определяются Жилищным кодексом РФ; перечень оснований является закрытым, и выселение может происходить только по решению суда. Как уберечь себя и свою семью от потери недвижимости, как защитить свои права собственности от посягательства третьих лиц – расскажет данная статья.
Выселить нанимателя из государственного жилья намного проще, чем собственника квартиры. Выселение нанимателя и члена его семьи может происходить на следующих условиях: с предоставлением жильцам благоустроенного помещения на условиях договора социального найма взамен того, из которого их выселяют; без предоставления другого жилого помещения. Однако и по договору социального найма выселение жильцов может быть «хорошим» — с благоприятными для нанимателя последствиями, которое происходит в следующих случаях:
При выселение жильцов на указанных основаниях, им обязаны предоставить равноценное благоустроенное жилое помещение в другом доме также по договору социального найма. Например, квартиры, которые предоставляются для жителей Москвы, должны соответствовать следующим требованиям в части норм жилой площади:
- для семьи, состоящую из супругов – однокомнатная квартира, площадь которой составляет 36 – 44 кв.м.;
- если семья состоит из двух граждан, которые не являются супругами, размер площади увеличивается до двухкомнатной квартиры размером 36-55 кв.м.;
- для семьи из трёх лиц, в составе которой есть супруги, предоставляется двухкомнатная квартира площадью 54-62 кв.м.;
- для семьи из трёх граждан (без супругов) – трёхкомнатная квартира площадью 62-74 кв.м.;
- на семью из 4-х членов и более – из расчёта 18 кв.м. на каждого члена семьи.
Потеря квартиры по своей вине
Выше были перечислены случаи выселения нанимателей с благоприятным исходом; однако чаще всего наниматель теряет квартиру по своей вине, и последствия выселения для него сложно назвать хорошими, скорее, они несут негативный характер. Так причиной принудительного выселения нанимателя может стать неуплата им коммунальных платежей. Жилищным кодексом РФ предусмотрена норма, в соответствии с которой если наниматель и члены его семьи в течение 6 месяцев не исполняют свои обязанности по уплате коммунальных платежей, то они могут быть в судебном порядке выселены из занимаемой площади в другое помещение, которое соответствует размерам жилья, установленного для вселения граждан в общежитие. Поэтому нанимателю следует помнить, что просрочка оплаты коммунальных услуг без уважительных причин не может превышать 6 мес., и даже в таком случае выселение может произойти только по решению суда и с предоставлением другого жилья.
Существуют случаи, когда нанимателя жилья могут выселить без предоставление жилого помещения вообще. Такие обстоятельства прописаны в законе:
- жилое помещение используется нанимателем и членами его семьи не по назначению;
- систематически нарушают права соседей и других жильцов дома;
- допускают разрушение дома своим бесхозяйственным отношением к нему.
Порядок выселения таких недобросовестных жильцов следующий: нанимателю выносится предупреждение и даётся разумный срок для устранения нарушений законодательства в части пользования предоставленным имуществом; если же ситуация остаётся без изменений, то наймодатель обращается в суд, который выносит решение о выселение жильцов без предоставления им другого жилого имущества. Также выселить могут родителей, которые лишены родительских прав и не могут проживать в одном помещении с детьми; подлежат принудительному выселению по санкции прокурора лица, самовольно занявшие жилую площадь.
Принудительное выселение
Что же касается собственников, то принудительно выселить лицо из принадлежащего ему имущества на праве собственности очень сложно. Для этого нужны действительно веские основания и решение суда о выселении. Неуплата собственником долгов по коммунальным услугам не является основанием для выселения его из квартиры; даже в том случае, когда коммунальные службы обраться в суд для взыскания долгов с ответчика, суд обяжет должника выплатить сумму долга с учётом штрафов и пени истцу, но обратит взыскание, как правило, на заработную плату, пенсию и другое имущество должника. Редко когда обращение происходит на недвижимое имущество собственника; чаще всего его жилую площадь отключают от водоснабжения, электричества и прочих благ цивилизации.
Серьёзным нарушением гражданского и жилищного законодательства РФ собственников недвижимости является неуважение прав и интересов соседей, ненадлежащее использование имущества, бесхозное обращение с жилой площадью, которое ведёт к её разрушению. Обнаружив такое поведение собственника, компетентные органы вправе вынести ему предупреждение; если же лицо никак не прореагировало на предупреждение, суд вправе принят решение о продаже квартиры с публичных торгов без согласия на то собственника. Денежная сумма, которая будет получена в результате продажи такого имущества, передаётся бывшему собственнику за вычетом судебных издержек. Впоследствии такое лицо может купить себе другую жилую площадь, но уже меньшую по площади.
Переселить собственника могут и в случае, когда дом подлежит сносу. В такой ситуации лицу предоставляется выбор – или переселение в благоустроенную жилую площадь, равноценную той, которая пропадает в результате сноса; либо получение компенсации за жильё в виде денежных средств (размер компенсации равен стоимости жилья на рынке недвижимости данного региона). Переселение в равнозначную жилую площадь оформляется договором мены.
Ещё одним поводом принудительного выселения собственника жилья может быть совершённая им перепланировка, которая не была согласована с государственными органами. Если такому лицу не удаётся узаконить произведённые перепланировочные действия, то ему необходимо привести имущество в прежнее состояние в разумные сроки. Если же в установленный срок жилое помещение не будет приведено в надлежащий вид, компетентные органы вправе обратиться в суд для вынесения решения о продаже такого имущества с публичных торгов. Если суд примет решение в пользу реализации квартиры, собственник получит вырученные от продажи деньги за минусом судебных издержек.
Лишиться собственности может и лицо, которое оставляло свою недвижимость в качестве залога у банка (ипотека или другой вид кредитования с обеспечением). В таком случае, если должник не в состоянии выплачивать кредит банку, последний вправе в судебном порядке обратить взыскание с заложенного имущества. Из полученных денег от продажи с торгов заложенного имущества, кредитор заберёт свою часть, а остатки отдаст бывшему собственнику-должнику. Поэтому следует быть внимательным, вступая в кредитные отношения, которые подразумевают залог имущества.
Права супругов и детей на недвижимость
Интересным моментом в отношениях собственности является права супругов и детей на недвижимое имущество, в котором они проживают. Гражданское законодательство предусматривает особый режим права собственности для супругов – общая совместная собственность, без выделения долей. Это касается того имущества, которое было приобретено во время брака. Поэтому при разводе чаще всего возникает вопрос — как делить общую квартиру, и кому какая часть достанется. Для решения данного вопроса следует обратиться в мировой суд с иском о выделении долей в общей совместной собственности, то есть, по сути, о переводе такого имущества в совместную долевую собственность. Суд будет определять доли исходя из материального положения супругов, а также того, с кем остаются дети после развода – это играет немаловажную роль.
Таким образом, чтобы сохранить своё недвижимое имущество, следует вовремя исполнять обязанности по уплате коммунальных и других обязательных платежей, не нарушать права и интересы других жильцов дома и соседей, не совершать незаконные перепланировки и не наносить вред имуществу. Что касается супругов, то следует либо брачный контракт заключать, либо при покупке недвижимости сразу определять доли сторон.
