Содержание
Многие инвесторы и простые люди занимаются операциями с недвижимостью – купив квартиру в удачный период с низкими ценами, они потом могут перепродать её в разы дороже. Даже те граждане, которые желают купить недвижимость для личных целей, не желая её перепродавать, хотят сэкономить свои деньги. Речь идёт не только о цене квартиры, расходов на риэлторов, оформление сделки, но и о налогах, которые обязан уплачивать гражданин при операциях с недвижимостью. Отдавать свои деньги государству не любит никто, потому разработаны множество схем по избеганию налогообложения. Далеко не все они укладываются в рамки закона, но существуют и такие, поспорить с правомерностью которых не так просто.
Один из самых распространённых вариантов ухода от налогов при операциях с недвижимостью – указание неполной стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи. Чаще всего люди указывают в документах стоимость квартир менее 1 миллиона рублей, остаток средств передаются от одной стороне другой по расписке или доверенности. Такая схема является невыгодной для покупателя – ведь он может применять впоследствии налоговый вычет и вернуть уплаченный НДФЛ, в таком случае для него потери будут существенны. Если рассматривать такую схему ухода от налогов с точки зрения закона, то покупатель недвижимости становится недобросовестным, а продавец и вовсе мошенником. В последнее время налоговые органы стали более жёстко контролировать операции с недвижимостью, и продажа квартир по заниженной стоимости может попасть в их поле зрения. При этом органы регистрации также могут обратить внимание на низкую стоимость объекта недвижимость, и в оформлении подобной сделки вовсе отказать.
Некоторые продавцы недвижимости идут на другие меры по снижению своего налогового бремени: указывают опять же неполную стоимость объекта недвижимости, чтобы она не превышала трёх миллионов рублей. У продавца возникает обязанность уплатить налог на доходы физических лиц с той суммы, что указана в документах, но затем он вправе вернуть часть налога посредством применения налогового вычета. Для продавцов недвижимости такой вычет составляет 130 тыс. рублей, а вот покупатели могут вернуть до 260 тыс. руб. Сэкономить на уплате НДФЛ таким образом можно лишь в том случае, если сделки проводились в одном налоговом периоде – то есть, в течение одного календарного года.
Законные пути ухода от налога при операциях с недвижимостью
Ещё один из способов сэкономить на уплате НДФЛ при операциях с недвижимостью – это предложить покупателю разделить налоговое бремя продавца. Например, продавая квартиру стоимостью 10 млн. руб., у продавца возникает обязанность уплатить 1 300 тыс. руб. налога. Продавец предлагает покупателю указать реальную стоимость квартиры в документах, но налог разделить на двоих: то есть, в договоре указать не 10 млн. руб., а 10 650 тыс. руб. То есть 650 тыс. руб. пойдёт в счёт уплаты НДФЛ продавцом. Для покупателей выгода такого варианта сомнительна, но с другой стороны это полностью достоверные документы на сделку купли-продажи, а также гарантия того, что сделка в принципе состоится. Для продавца же выгода очевидна.
Вместо договора купли-продажи, стороны при реализации недвижимости могут совершить сделку дарения. Нормы гражданского права при совершении дарения недвижимого имущества освобождают продавца от уплаты НДФЛ. А вот у покупателя могут возникнуть обязательства по уплате НДФЛ в том случае, если продавец не приходится ему близким родственником. Между близкими родственниками допускается дарение недвижимости без взимания налогов с одаряемого. Кроме того, если вдруг по каким-либо обстоятельствам всплывет факт передачи денег за недвижимость, сделка дарения будет признана недействительной. Тогда покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры – фактически, собственником опять станет продавец.
Как полностью избежать налогообложения
Полностью избежать налогообложения НДФЛ продавцу недвижимости удастся в том случае, если квартира была в его собственности более трёх лет. В таком случае закон не предусматривает основания возникновения обязательств по уплате НДФЛ, продавцу даже не придётся отчитываться перед налоговыми органами. Никаких нарушений закона в таком случае также не будет. Таким образом, если уплаты НДФЛ при сделках с недвижимостью избежать ещё можно, то налог на имущество приходится платить всем собственникам. Тем более в последние года правительство РФ стало всерьёз задумываться о величине такого налога, если раньше налог на имущество физические лица уплачивали не более 1000 руб. в год (а в регионах его величина достигала и вовсе не больше 200 руб.), то сейчас всё изменится. Государственные органы задались целью максимально приблизить кадастровую стоимость недвижимого имущества к рыночной, соответственно, налог может возрасти в несколько раз. Даже не смотря на снижение процентной ставки с 0,3% до 0,1%, сумма налога на имущество в любом случае значительно возрастёт. Для того чтобы снизить налоговую нагрузку на население, государство планирует плавный переход на новое исчисление налога на имущество. Тем не менее, к 2020 году ставка налога будет действовать в полном объёме.
Таким образом, налог на имущество является обязательным для всех собственников недвижимости в России, но на совершение и стоимость сделок с недвижимостью он никакого влияния не оказывает. Уплата налога на доходы физических лиц возникает в том случае, когда собственник продаёт объект недвижимости, срок владения которого менее трёх лет. Для покупателя же недвижимости предусмотрена возможность применить имущественный вычет и вернуть НДФЛ, уплаченный им в течение года.
Похожие темы: Налоговые вычеты при операциях с недвижимостью в 2014 году
