Под коммерческой недвижимостью подразумеваются такие объекты недвижимого имущества, как здания, сооружения, земельные участки, которые предназначены и используются для коммерческой деятельности в целях извлечения прибыли или увеличения капитала. Также коммерческая недвижимость может приносить доход от сдачи её в аренду. В состав коммерческой недвижимости включены офисные здания, объекты промышленного назначения, гостиничные комплексы, торговые центры, магазины, предприятия сельскохозяйственной направленности, складские помещения и гаражи. Существуют также категории жилой недвижимости, которую можно использовать для извлечения прибыли – тем самым она переводится в разряд коммерческой недвижимости. Так многоквартирный жилой дом можно обозначить как коммерческую недвижимость, но сами квартиры в нём будут объектами жилой недвижимости. Сам дом рассматривается как объект инвестиционной деятельности, но после сдачи его в эксплуатацию и продажи всех квартир, он переходит в частную жилую недвижимость.
Объекты коммерческой недвижимости востребованы среди населения всегда, причём их не только активно строят, продают и покупают, но также и арендуют. Каждая организация нуждается даже в небольшом офисе, а если деятельность её связана с производством – то возникнет необходимость и в складах, и в цехах. Многие многоквартирные дома уже на этапах строительства проектируют первые этажи под офисные здания, где будут располагаться аптеки, парикмахерские, магазины и т.д. Инвесторы часто выкупают или строят помещения под коммерческую недвижимость с целью сдавать её в будущем в аренду и получать свой стабильный доход. Если рассматривать коммерческую недвижимость как способ инвестирования капитала, то необходимо знать о том, на что именно обращать внимание при выборе объекта размещения инвестиций. Необходимо учитывать ряд факторов, которые окажут влияние на востребованность коммерческой недвижимости:
- внешний вид офиса, цеха, склада, его привлекательность. Конечно, у каждого объекта недвижимости свои критерии оценки его внешнего вида, и зависят они от целевого назначения самого помещения;
- местоположение объекта, а именно: близость к транспортным развязкам города, к центру города, офисам партнёров, месту концентрации потребительской группы. Также не стоит забывать об инфраструктуре прилегающей местности (остановки общественного транспорта, стоянка для автомобилей, наличие парковки);
- внутренний интерьер, планировка в помещении и состояние ремонта также имеет значение для объектов коммерческой недвижимости;
- расположение входа в здание – во двор, на проезжую часть, будет ли возможность у арендаторов или собственников разместить наружную рекламу и т.д.;
- требования продавца объекта коммерческой недвижимости или его арендодателя не должны ущемлять интересы арендатора или покупателей;
- для многих покупателей коммерческой недвижимости большое значение имеет информация об объекте — когда и кем построена недвижимость, существовали ли какие-либо сложности при вводе в эксплуатацию здания, и т.д.
Важным значением при сделках с коммерческой недвижимостью является определение её цены, причём не только при купле-продаже объектов, но и при сдаче их в аренду. В связи с этим одной из востребованных услуг на рынке недвижимости является оценка объектов коммерческой недвижимости. Оценка коммерческой недвижимости проводится в отношении офисной, производственной, торговой недвижимости. У данного вида оценки недвижимости существуют свои особенности: объекты коммерческой недвижимости концентрируются в определённой городской зоне, также имидж компании находится в зависимости от внешнего вида офиса и внутреннего его состояния. Месторасположение, наличие инфраструктуры – обо всех этих важных факторах уже говорилось выше. Именно эти факторы оказывают большое влияние на стоимость объектов коммерческой недвижимости. Оценку можно провести с помощью специалистов, которые изучают рынок недвижимости, в курсе всех действующих цен и тенденций спроса, и самостоятельно проведут необходимый анализ, а стоимость объекта представят в виде документа (отчёта).
Договор купли-продажи заключается обязательно в письменной форме, и как все сделки с недвижимостью подлежит обязательной государственной регистрации. При сдаче коммерческой недвижимости в аренду, между сторонами также заключается договор. Чаще всего сторонами в таких отношениях выступают юридические лица, в некоторых случаях в качестве арендодателя может выступать физическое лицо. Расходы по аренде арендатор может учитывать в целях уменьшения налога на прибыль, либо иных налогов, уплачиваемых им в зависимости от применяемой системы налогообложения.
Цены на коммерческую недвижимость высоки, и с каждым годом продолжают лишь расти. Приобрести офис или цех в собственность субъекту малого бизнеса практически невозможно. В таком случае, предпринимателям выгодно воспользоваться источниками внешнего финансирования, но взять кредит в банке либо привлечь инвестора малому бизнесу не так просто – необходимо предоставить и анализ своей деятельности, бизнес-план на ближайшие 3 года и т.д. решением данной проблемы становится лизинг коммерческой недвижимости. На сегодняшний день такой вид финансовой аренды в сфере недвижимости не получил широкое распространение, однако, за ним будущее – так считают многие специалисты. Лизинговая компания покупает у продавца объект коммерческой недвижимости, а затем отдаёт её в аренду предпринимателю или организации. Такой арендатор уплачивает ежемесячные платежи, установленные договором финансовой аренды, а после окончания срока лизинга коммерческая недвижимость переходит в собственность предпринимателя, причём оно уже полностью амортизированное, и на баланс встаёт по остаточной минимальной стоимости. Общие условия лизинга коммерческой недвижимости мало чем отличаются от лизинга автотранспорта.
Похожие темы: Элитная недвижимость в Москве.
